La caducidad de la licencia urbanística

Para considerar caducada la licencia municipal de obra es requisito la incoación de un expediente de caducidad con audiencia del interesado.

Para el legítimo ejercicio de cualquier actividad urbanística, es requisito la concesión de licencia administrativa, a través de la cual se procede la autorización con el fin de poder de edificar, construir, o urbanizar, pues la licencia urbanística es una manifestación característica de la técnica interventora de naturaleza preventiva, que faculta a su titular para que pueda llevar los actos de parcelación, edificación, construcción, urbanización, demolición, ocupación, aprovechamiento o uso de un suelo o inmueble de conformidad con lo establecido en la planificación territorial y en la normativa urbanística.

Pero qué ocurre cuando el titular de una licencia de obra, después de obtener la autorización administrativa, no da comienzo a las obras o la realiza más tarde cuando la autorización ha expirado por la conclusión del plazo conferido en la misma.

En estos supuestos, cuando se constate que no se han cumplidos las condiciones¹ o deberes de los propietarios, en cuanto a los plazos de iniciación, interrupción máxima y finalización de las obras, la Administración puede entender que el derecho a edificar se ha extinguido por incumplimiento de los plazos fijados en el acto de otorgamiento de la licencia, procediendo a declarar la caducidad de la misma. No pudiendo tal declaración llevarse a cabo cuando la caducidad de la licencia, el incumplimiento del plazo o de las condiciones sea imputable a la actividad o inactividad de la Administración que la concede². La caducidad de la licencia urbanística es una institución que garantiza el principio de seguridad jurídica reconocido en nuestra Constitución. La caducidad significa que la licencia urbanística nace con un plazo de vigencia y duración limitada, y que transcurrido éste se extingue. La caducidad como institución jurídica, debe de entenderse como la presunción legal de que las partes abandonan sus pretensiones, al no haber impulsado durante un determinado plazo las actuaciones³.

Para que la institución de la caducidad tenga eficacia jurídica deben de concurrir un serie de requisitos, no pudiendo nunca operar de modo automático, es decir, sus efectos no se producen de forma automática por el simple transcurso del tiempo, por requerir un acto formal declarativo⁴, no bastando para la declaración de la caducidad la simple inactividad del titular, precisando una ponderación de la valoración de los hechos.

El Tribunal Supremo en innumerables sentencias ha declarado con respecto a la caducidad de las licencias municipales que ha de acogerse con cautela, con aplicación de moderación, acorde con su naturaleza y sus fines, con un sentido estricto e incluso con un riguroso criterio restrictivo⁵. Requiriendo la caducidad de la licencia no solo en su concesión que se hayan establecidos unos plazos para el comienzo y terminación de aquella, sino que es necesario que se efectué una expresa decisión en tal sentido, tras la instrucción del oportuno expediente seguido con la audiencia del interesado, emisión de informes, y acreditación y ponderación de todas las circunstancias concurrentes.

Si la administración después de la incoación del expediente de caducidad no resuelve el mismo le será de aplicación lo dispuesto en el art. 43.4 de la Ley 30/1992, que establece que “cuando se trate de procedimientos iniciado de oficio no susceptibles de producir actos favorables para los ciudadanos, se entenderán caducados y se procederá al archivo de las actuaciones, a solicitud de cualquier interesado o de oficio por el propio órgano competente para dictar resolución, en el plazo de 30 días desde el vencimiento del plazo en que debió ser dictada”.

Al igual que sucede con la licencia obtenida por una acto presunto contra legem o que adolece de vicio de nulidad, la licencia urbanística que la Administración declare mediante expediente con audiencia del interesado como caducada, se tratará de licencia que carece de eficacia jurídica, estando equiparable a los casos de no existencia de autorización o licencia administrativa, que estará subsumida en el tipo delictivo del art. 319 del CP. La caducidad declara la negativa a un permiso o autorización, o en otras palabras, el tipo del injusto se produce cuando la conducta típica no está protegida por la autorización.

Fdo: José Antonio Martínez Rodríguez

Abogado y Asesor Jurídico del Ayuntamiento de Arahal (Sevilla)