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Disponibilidad testamentaria del arrendamiento de local
| Disponibilidad testamentaria del arrendamiento de local. Comentario a la STS de 16 de febrero de 1998. |
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Raúl Acebes Cornejo
1.- El supuesto de hecho de la sentencia. 2.- La argumentación de la sentencia. 3.- Los errores de la sentencia. 4.- Disponibilidad testamentaria de los contratos. Regla general. 5.- Disponibilidad testamentaria del arrendamiento de local. 6.- La contradicción interna de la sentencia. 7.- SSTS que consideran que la sucesión de los arrendamientos de local es disponible. 1. El supuesto de hecho de la sentencia.1 El arrendatario de un local de negocio ordena en su testamento que, tras su muerte, el negocio instalado en dicho local, arrendamiento incluido, se transmita a uno de sus dos hijos. La indicada cláusula es parcialmente transcrita en la sentencia(AC 535) y, en lo que aquí interesa, decía lo siguiente:
Tras el fallecimiento del causante, el hijo a quien no se adjudica el negocio se opone a esta disposición testamentaria y demanda al hermano adjudicatario de tal negocio solicitando la nulidad de dicha disposición en cuanto a "los derechos de arrendamiento y traspaso"(fdo.1º) y, también, el traspaso del arrendamiento con repartimiento del precio entre los dos herederos, demandante y demandado. En primera instancia obtiene una sentencia favorable que declara tal nulidad, pero que retrasa la realización del traspaso "hasta que se procediese a la partición de la herencia"(fdo.1º). La Audiencia la revocó y desestimó la demanda. Recurrida en casación, el TS revocó a su vez la sentencia de la Audiencia y volvió a declarar la nulidad de la cláusula testamentaria, aunque no confirmó en su integridad la sentencia de primera instancia, ya que accedió al traspaso con repartimiento del precio solicitado por el demandado.
2. La argumentación de la sentencia. La sentencia de la Audiencia había estimado la validez de la disposición testamentaria, interpretándola, según transcribe el Suprermo, como un supuesto de "legado de cosa ajena, y como variedad del mismo, de cosa perteneciente al heredero o legatario gravado con legado"(fdo.1º). El hijo no instituido en el negocio recurre esta interpretación argumentado que tal legado no existe, sino simplemente una institución de herederos y que el arrendamiento de local corresponde a todos ellos y no al escogido por el causante, ya que en la sucesión ordenada por el art.60 del texto refundido de 1964 "la herencia no es título suficiente para la transmisión del arrendamiento por no estar en el patrimonio del difunto, y que la subrogación es un derecho originario que la Ley concede a los herederos"(fdo.2º). El TS acoge estos argumentos y los refuerza con la cita de las SSTS de 5 de marzo 1971, de 23 de febrero 1971, de 7 de diciembre de 1967 y de 13 de diciembre de 1971. De tales sentencias interesa anotar brevemente las tres primeras2.
El TS se opuso a las pretensiones del arrendador y estimó que la transmisión había sido por causa de muerte, de acuerdo con el art.60, ya que la renuncia del arrendatario era ineficaz en lo referente a la exclusión de la sucesión. Para argumentar este pronunciamiento se decía "que, según tiene declarado repetidamente esta Sala,..., la situación jurídica de arrendatario no puede ser objeto de sucesión mortis causa en sentido propio y que lo que hace el art.60 de la LAU, es conferir un derecho de subrogación a las personas que señala, heredero o socio, a quienes por razones de intéres público o colectivo ha creído prudente o preciso conceder ese privilegio, que regula según normas de derecho necesario, viniendo a constituir, por lo tanto, una facultad legal de carácter originario de la que es titular el heredero o socio del arrendatario, sustraída a la autonomía de la voluntad de este último, caracteres que de admitirse la tesis del recurrente podrían resultar desconocidos, atribuyendo a dicho arrendatario el poder de disposición sobre una facultad de la que no es titular y que no forma parte integrante de su acervo patrimonial..."(cdo.1º). Este fragmento es transcrito por la sentencia objeto de este estudio en su fdo.2º.
* STS de 7 de diciembre 1967(159). Se declara la resolución de un arrendamiento de local por razón de que el legatario no puede suceder en el mismo. Lo cual, en tanto que se excluye la posibilidad de elegir sucesor por vía de legado, representa una confirmación de la doctrina de la indisponibilidad testamentaria del arrendamiento. En base a la doctrina de estas sentencias, la que ahora nos ocupa termina sentando el criterio de que el arrendamiento de local se transmite de manera imperativa a la comunidad hereditaria, sin perjuicio de que ésta(pero no el causante/arrendatario) pueda adjudicar el contrato a uno o varios de sus miembros: "Tercero. Al ser nula e ineficaz la disposición del derecho arrendaticio, por no estar en el patrimonio del difunto y pertenecer a la comunidad hereditaria por disposición del art.60.1 de la LAU y no por derecho sucesorio, sin que haya acuerdo para subrogación de uno como representante de dicha comunidad con renuncia del resto, siendo el derecho arrendaticio indivisible y por esa falta de acuerdo, surge la comunidad sobre el derecho que constituye un bien indivisible..."(fdo.3º)3.
3.- Los errores de la sentencia. Los errores cometidos por esta STS de 1998 son, en síntesis, dos: 1) Aplica la doctrina según la cual el art.60 del texto refundido de 1964 impide que el arrendatario de un local de negocio pueda designar sucesor en el mismo. Con tal doctrina se vulnera la regla general de disponibilidad testamentaria de los contratos, que es aplicable a la sucesión de los arrendamientos de local de negocio, con excepción de la regulada en la disp.trans.3ª LAU 94. 2) Existe una contradicción frontal entre el fallo que declara la nulidad de la citada cláusula y la argumentación dada para el mismo; en efecto, se razona que en el art.60 late un especial interés en favor del patrimonio comecial, pero finalmente se opta por una solución destructiva de dicho patrimonio al decretarse el traspaso forzoso del local arrendado.
4.- Disponibilidad testamentaria de los contratos. Regla general. En Derecho de sucesiones es regla básica que el causante puede dividir su herencia entre los sucesores de la manera que estime conveniente. A esta facultad de todo causante sólo se opone, con carácter general, la limitación que represente el sistema legitimario aplicable. Pero fuera de tal limitación, no cabe duda que el causante puede adjudicar un determinado contrato en favor de uno de sus sucesores por vía testamentaria4. En tales casos la elección de ese sucesor concreto en un determinado contrato se produce por la sóla voluntad del causante, sin contar con el asentimiento de la contraparte de dicho contrato. La realidad final de la atribución depende evidentemente de la aceptación de la herencia o legado del sucesor elegido, pero la elección previa de este sucesor la hace el propio causante por su propia y exclusiva voluntad; y esta voluntad es perfectamente legítima y ha de ser respetada tanto por el sucesor como por la contraparte sobreviviente. En efecto, la posibilidad que el causante tiene de adjudicar un determinado contrato a un sucesor concreto es una simple manifestación de su derecho a dividir su propia herencia entre sus sucesores. Ante ello, es evidente que los sucesores, sin perjuicio de la antedicha limitación que represente el sistema legitimario, nada pueden oponer, puesto que el derecho a partir que ellos también tienen está subordinado inequívocamente al del causante. Y por lo que se refiere a la contraparte superviviente del contrato adjudicado, tampoco va a poder oponerse al ejercicio de tal derecho por parte de dicho causante; por excepción, ésta sólo podrá negarse a tal hecho en el supuesto de que medie un pacto entre ella y el causante que determine que la transmisión se efectúe en favor de un sucesor o sucesores distintos del escogido por el fallecido; o bien en el sentido de impedir toda transmisión por haberse atribuido un carácter personalísimo a la prestación de la parte que fallece, provocando con ello la extinción del contrato. Por supuesto, también podrá oponerse a la adjudicación cuando esta haya sido hecha de mala fé o, aunque ésta no esté presente, cuando el sucesor adjudicatario no reúna las características y condiciones necesarias para el correcto cumplimiento de las obligaciones del contrato adjudicado. Pero, fuera de estos casos, la contraparte superviviente está obligada a tolerar la adjudicación hecha a un sucesor determinado, de la misma manera que está obligada a soportar la adjudicación que la comunidad hereditaria pueda hacer respecto de uno o varios de sus integrantes.5
5.- Disponibilidad testamentaria del arrendamiento de local. Con excepción de lo dispuesto en la disp.trans.3ª LAU 94, la regla general de disponibilidad testamentaria es aplicable a la sucesión de los arts.60 del texto refundido del 64 y 33 LAU 94. Este es el criterio al que la doctrina se suma de manera unánime; y no sin razón, como trataremos de hacer ver en las páginas que siguen.6 La sentencia ahora comentada presenta un arrendamiento concertado anteriormente a la LAU 94, pero, aunque entre los datos de hecho suministrados por la misma no consta la fecha de su concertación, lo cierto es que en la misma sólo se hace uso del texto refundido del 64. Como ya se ha apuntado en el epígrafe relativo a la argumentación empleada por la sentencia, ésta declara la indisponibilidad del arrendamiento a partir del art.60 del citado texto refundido y en ningún momento hace mención a la disp.trans.3ª LAU 94. Interesa pues, investigar si en sede de arrendamientos de local de negocio no regidos por esta disp.trans.3ª existen razones que aconsejen la exclusión de la regla general de disponibilidad testamentaria de los contratos. Y la respuesta es, como ya hemos anticipado, negativa, ya que, con excepción de la citada disp.trans.3ª, la ordenación de la sucesión arrendaticia de local en la evolución de la legislación especial parece haber estado presidida por un principio de conservación del negocio desarrollado en dicho local. En la sucesión del arrendamiento no interviene tan sólo el hecho aislado de la transmisión de un local determinado, sino también el hecho de que en tal local se desarrolla una concreta actividad industrial, comercial o profesional, lo que es sin duda más importante. No importa tanto la sucesión en el local mismo como la sucesión en esas actividades típicamente mercantiles. Por ello, la buena marcha de tales actividades aconseja que en ellas sucedan las mismas personas que van a suceder en el arrendamiento. Evidentemente, éste puede disponer del negocio en favor de un determinado sucesor y del arrendamiento en favor de otro, pero no será ese el modo normalmente más idóneo para la supervivencia exitosa del negocio. Lo usual, y a la vez, lo más deseable desde un punto de vista estrictamente objetivo que mire por dicha supervivencia exitosa, es que el causante designe sucesor a una misma persona o personas tanto en el arrendamiento como en el negocio. Y, llegados a este punto, es bastante claro que la designación ha de recaer en la persona o personas que el titular del negocio estime como más adecuadas para su prosecución. Es dicho titular y sólo él quien, en línea de principio, está en disposición de hacer la elección más acertada sobre qué persona o personas han de ser los sucesores en la actividad industrial, comercial o profesional que él regenta. La Ley no desconoce esta circunstancia y, consiguientemente, cuando se ocupa de regular la sucesión en el arrendamiento del local en donde se desarrolla la actividad, establece que el causante puede atribuir dicho arrendamiento a sus herederos, sin especificar ningún orden sucesorio. Así pues, el titular de un negocio no ve perturbada su facultad de atribuir tanto el propio negocio como el local arrendado a la persona que considere más indicada.7
6.- La contradicción interna de la sentencia. Como hemos indicado, la sentencia que estudiamos se sirve de la doctrina sentada por las SSTS de 5 de marzo y de 23 de febrero de 1971, a las que cita y transcribe(supra nº 2). De esta cita y transcripción se deriva una doble inconguencia. La primera proviene de la cita de la sentencia de 23 de febrero. Esta resolución acepta la disponibilidad testamentaria del arrendamiento por parte del causante/arrendatario en favor de determinados sucesores suyos, los cuales tenían ordenado un prelegado del local en su favor. Es decir, se trata justamente de lo contrario de lo sostenido por el fallo de la resolución objeto de este comentario, por lo que la referencia que ésta hace a aquélla para apoyar dicho fallo constituye ya un error de díficil justificación. Sin embargo, no es éste el error más destacable, ya que lo verdaderamente grave es la contradicción explícita en que incurre al exponer expresamente ciertos argumentos radicalmente opuestos a las consecuencias derivadas del citado fallo. Y esta contradicción deriva precisamente de la cita y transcripción que nuestra sentencia hace de las mencionadas sentencias de 5 de marzo y de 23 de febrero de 1971. La sentencia de 5 de marzo 1971 niega que el causante/arrendatario pueda renunciar a la sucesión del arrendamiento de que es titular y para ello se vale de la mencionada teoría de la sucesión arrendaticia de la legislación especial como institución sui generis. Ya hemos indicado que esta teoría ya es, en sí misma, de dudosa aplicación a la sucesión de los arrendamientos de local(supra nota 6); pero en este caso, además, el pronunciamiento final de tal sentencia, en el sentido de negar al causante/arrendatario la posibilidad de excluir eficazmente la transmisión mortis causa del contrato, se opone frontalmente al art.6.3 del texto refundido, que sólo determina como irrenunciable al derecho de prórroga obligatoria. La sentencia olvida toda referencia a este precepto y, en lugar de intentar salvar el obstáculo que el mismo representa, se limita a plasmar la citada t esis de la transmisión sui generis en el fragmento anteriormente transcrito. Pero, no obstante todo ello, en esta sentencia de 1971 la formulación de esa tesis puede ser, al menos, congruente con las consencuencias derivadas de su aplicación práctica. En efecto, se expresa que "por razones de interés público o colectivo" el arrendatario no puede excluir la sucesión arrendaticia; y, puesto que la sentencia declara que el arrendatario no puede evitar que el arrendamiento de local se transmita a sus sucesores porque se trata de un derecho irrenunciable, cabe pensar que que ese "interés público o colectivo" mencionado está conectado con el principio de conservación del negocio a que hemos hecho referencia anterioremente y que late bajo el art.60 del texto refundido. Por supuesto que esta sentencia de 1971 no precisa todo ésto, pero podría presumirse, quizá, que detrás suyo fluye este pensamiento hiperproteccionista de la actividad económica que le lleva, incluso, a vulnerar la legalidad vigente, según se ha dicho. Que ese "interés público" es precisamente el señalado se confirma por la otra sentencia que también cita y transcribe nuestra sentencia de 1998. En efecto esta sentencia de 1998 transcribe un fragmento de la 23 de febrero de 1971 en el que, como ya vimos(v., otra vez, supra nº 2), se afirma que la sucesión arrendaticia de locales del texto refundido de 1964 supone para los herederos "una prerrogativa especial otorgada por la Ley especial de arrendamientos, en favor de aquellos, en defensa y reconocimiento de un patrimonio comercial, ..."(fdo.2º). Pero la sentencia de 1998, en lugar de confirmar en su fallo este interés abstracto relativo a la protección general de las actividades económicas, lo contradice radicalmente. En la referida sentencia de 5 de marzo de 1971 se vulnera, como se ha dicho, el Derecho positivo, pero, a pesar de ello, aún es posible encontrar, alguna suerte de armonía interna entre su argumentación y su pronunciamiento final; en efecto, se dice que existe un interés público que vela por la protección del negocio, y, en consonancia con con ello, se falla finalmente que el arrendatario no puede excluir la sucesión del arrendamiento de que es titular. Pero en la sentencia de 1998, los mismos argumentos dan lugar, de manera absolutamente incongruente, a un pronunciamiento final presidido por una vocación contra-negotium. Como ya sabemos, tal sentencia de 1998 declara la nulidad de la disposición testamentaria y el traspaso forzoso del local con repartimiento del precio entre los dos herederos; y ello conlleva necesariamente destruir muchas de las posibilidades de supervivencia exitosa del negocio. En primer lugar, para tal supervivencia exitosa el traspaso ha de realizarse efectivamente. La sentencia condena al mismo para el posterior repartimiento del precio entre los dos herederos, pero nada garantiza que dicho traspaso se vaya a realizar prontamente o, incluso, que el mismo se llegue a efectuar; y ello va a ser así incluso en el caso menos problemático en que no sea necesaria la ejecución de la sentencia y el heredero demandado acceda a traspasar por propia voluntad. Por ello, mientras el traspaso no se consuma, la realidad va a plantear una díficil y confusa situación en la que van a convivir la cotitularidad forzosa de los dos herederos en el arrendamiento del local con la titularidad única del heredero demandado sobre el negocio instalado en el mismo. Así, el heredero que demandó la nulidad de la disposición testamentaria será únicamente coarrendatario transitorio en tanto no se lleve a efecto el traspaso, lo cual representará para él un puro gravamen, ya que tendrá que soportar que el heredero demandado siga desarrollando la actividad comercial en el local, puesto que dicha actividad le corresponde a él exclusivamente. Por ello, el heredero demandante no podrá pedir participación alguna en dicha actividad y, como máximo, en hipótesis díficilmente imaginable, sólo podrá aspirar a cambiar tal actividad por acuerdo con el coheredero y el arrendador para introducirse él en el nuevo negocio. Y, en segundo lugar, si el traspaso se realiza finalmente, nada garantiza que el cesionario ulterior que va a ocupar el local vaya a reunir las características necesarias para la explotación adecuada del negocio. Los herederos declarados co-sucesores en el arrendamiento obtendrán un precio por el traspaso y se lo repartirán; pero lo cierto será que un negocio que estaba en marcha ha tenido que pasar por una cesión forzosa y, a partir de entonces, su mejor o peor funcionamiento sólo va a depender del puro azar. En resumen, el fallo de la sentencia condena al negocio a un porvenir dudoso, justamente lo contrario de lo declarado en su argumentación.
7.- SSTS que consideran que la sucesión de los arrendamientos de local es disponible. Existe una serie de SSTS que, en contra de la doctrina de la sentencia comentada, contienen pronunciamientos favorables a la disponibilidad del arrendamiento de local por vía sucesoria. Se anotan brevemente por orden cronológico. * STS de 15 de febrero 1957(1145). Después de producirse hasta dos sucesiones en un arrendamiento de local, el arrendador se opone a la consumación de una tercera. El TS le da la razón y declara la resolución del contrato. Pero absuelve a uno de los demandados por falta de legitimación pasiva; el causante/arrendatario había adjudicado el contrato a otro sucesor por disposición testamentaria y la sentencia estima que, en orden a la resolución del arrendamiento, no puede demandarse a otro sucesor que no sea el designado en esa disposición testamentaria.8 * STS de 20 de febrero 1957(722). El arrendador solicita, en base a una resolución municipal de ruina, la resolución del contrato y la parte demandada se opone alegando que el expediente administrativo de ruina que ha precedido a la citada resolución municipal se ha realizado sin citar a uno de los herederos del arrendatario(una hija). Ante ello, el TS falla que no es necesario citar a este heredero, ya que, a pesar de ser tal heredero, no ha sucedido en el arrendamiento; ha sido otra persona(la viuda) quien ha sucedido realmente, con el cual se ha realizado el mencionado expediente de ruina. En el supuesto de hecho relatado por la sentencia no consta la existencia de una determinada disposición testamentaria que adjudique el arrendamiento a la viuda; sin embargo, se expresa que para que la hija hubiese podido ser considerada sucesora en el arrendamiento sería preciso que por "una declaración expresa de voluntad del causante o de una judicial, se le haya adjudicado la propiedad del negocio instalado en el local arrendado,..."(cdo.3º; cursiva nuestra).9 * STS de 5 de julio 1961(2883). El arrendatario dispone en su testamento un usufructo sucesivo sobre el negocio, de tal modo que a la muerte del segundo usufructuario los herederos nudo-propietarios consoliden la propiedad. La disposición testamentaria indica cuáles son las personas en las que ha de recaer el usufructo sucesivo del negocio(la viuda y uno de los hijos). El arrendador se opone a esta disposición testamentaria por estimar que tras la muerte de la viuda usufructuaria quedaba cerrado el paso para una segunda sucesión a favor del segundo usufructurario; pero el TS rechaza esta argumentación y acepta la eficacia de la citada disposición.10 * (4474). Un arrendatario de local hace testamento en el cual instituye a dos herederos, a uno de los cuales adjudica el negocio. El arrendador entiende que esta especial adjudicación constituye un legado y se opone a la misma. Pero el TS estima que no hay tal legado, sino simple institución con adjudicación de un bien concreto en favor de un determinado heredero.11 12
1 En tanto no se indique otra cosa, el número entre paréntesis que acompaña a cada sentencia citada está referido al Repertorio Aranzadi. 2 El supuesto de hecho de la STS de 13 diciembre 1971(5433) no está adecuadamente especificado y resulta incomprensible. Según la sentencia objeto de este trabajo, en ese supuesto de hecho se "declara aplicada correctamente la cláusula resolutoria dicha(se refiere al art.114.5 del texto del 64) al producirse la transmisión por título hereditario de parte del arrendamiento". Lo cual tampoco es fácilmente comprensible, por no decir que es imposible en absoluto. 3 La misma dirección de esta sentencia de 1998 es seguida por otras que declaran que no cabe designar al legatario como sucesor en el arrendamiento. La propia sentencia cita en tal sentido a la ya indicada de 7 diciembre 1967. Pero también ha de citarse a la STS de de 18 de octubre 1969(4799); en ella, el arrendador solicitaba la resolución del contrato por haber sucedido un legatario en dicho contrato en lugar de un heredero; sin embargo, en lugar de demandar a toda la comunidad hereditaria, que es lo que debería de haber hecho para ser congruente con ese argumento, sólo demandó al legatario; ante ello este legatario alegó excepción de litisconsorcio pasivo necesario y el TS le dió la razón. Con ello, ya admitía implícitamente que el contrato se había transmitido a la comunidad hereditaria y no al legatario. También sigue esta misma doctrina la STS de 2 de junio 1965(3433), si bien sólo a título de obiter. En el arrendamiento de un local había sucedido la comunidad hereditaria, pero con la carga de traspasarlo a una tercera persona(un hermano del causante/arrendatario). El arrendador se opuso a dicho traspaso por no haber sido hecho de acuerdo con las normas que para tal institución dictaba la LAU 1956 y el TS le dió la razón argumentado que la citada obligación de la comunidad hereditaria de traspasar el local a una tercera persona constituía una carga modal del art.797 C.c. que debía de ser cumplida de acuerdo con las mencionadas normas sobre traspaso. Esta es la fundamentación real del recurso, pero, una vez afirmada, el TS dice que aún el supuesto de que hubiese legado y no carga modal no cabría considerar al legatario como un sucesor en el arrendamiento a los efectos del art.60. 4 Sin perjuicio, claro está, de que la designación pueda hacerse por pacto sucesorio con el sucesor favorecido, incluso en el ámbito del C.c.(por la vía de los arts.826-827 y 1341 párrf.2º). 5 Conviene, no obstante todo ello, hacer una advertencia importante. El que el causante pueda atribuir un contrato a un sucesor determinado no interfiere ni perjudica en modo alguno la regla en virtud de la cual no cabe que dicho causante, sin consentimiento del acreedor, transmita eficazmente las deudas hereditarias a uno o varios sucesores determinados. Si el causante dispone testamentariamente de esta manera sobre sus deudas, el acreedor podrá prescindir de esa disposición de su deudor y dirigirse contra cualquiera de los coherederos valiéndose de la pretensión que le otorga el art.1084 C.c., incluso contra los eximidos de responsabilidad por el causante. Por eso, tal atribución, de hacerse, sólo tendrá efectos frente a los demás coherederos, que deberán asumir finalmente el total de la deuda conforme a las prescripciones del testador. Pero el acreedor queda inmune y no está obligado por tales prescripciones. Esta regla rige igualmente cuando el causante dispone de un contrato en favor de un sucesor determinado. Tal disposición no impide que todos los sucesores sean solidariamente responsables de todas las deudas que el causante haya dejado pendientes en relación al contrato adjudicado por dicho causante a uno de ellos, incluidos los no designados sucesores en el mismo. Frente a la contraparte, y en cuanto a tales deudas pendientes, todos ellos están situados en el mismo plano y todos ellos son responsables. Por ello, la disposición del testador cobra efecto en cuanto a la situación creada con posterioridad al hecho de la sucesión. Efectivamente, a partir de entonces el sucesor designado responde frente a la contraparte con exclusión de los demás co-sucesores. Las obligaciones surgidas desde ese momento en relación al contrato adjudicado no son ya hereditarias y la contraparte no puede, pues, valerse de ninguno de los especiales derechos de defensa de su crédito que tales deudas llevan aparejados. Fácilmente puede observarse este esquema es reproducible cuando, en lugar del propio causante, es la comunidad hereditaria quien adjudica un contrato. Todos los coherederos son responsables solidarios respecto de todas las deudas pendientes de su causante; y, por tanto, también respecto de las pendientes relativas al contrato que se va atribuir a uno de ellos, incluso de después de la adjudicación. Pero una vez producida ésta, el sucesor adjudicatario asume la responsabilidad exclusiva de las que surjan en adelante. 6 Algunas veces, los autores afirman directamente que el causante/arrendatario puede designar un determinado sucesor, mientras que otras, de manera indirecta, se dice que el legatario puede suceder en el contrato, lo cual conlleva necesariamente la posibilidad de escoger sucesor. En el primer sentido se pronuncian PARA MARTIN (Arriendos de locales de negocio sometidos al régimen del RDL 2/85. Los arrendamientos para uso distinto de vivienda, en Arrendamientos Urbanos II, CGPJ, Madrid, 1996, p.96 y 99-100), GARCIA ROYO, Tratado de Arrendamientos Urbanos, II-1º, Madrid, 1948, p.63 y 66-67, FERNANDEZ MELERO, Comentarios prácticos sobre arrendamientos urbanos, Cádiz, 1958, p.159, RODRIGUEZ AGUILERA/PERE RALUY, Transmisión mortis causa del derecho arrendaticio de local, RJC 1960, p.208 nota 2 y p.209 (también en Derecho de Arrendamientos Urbanos, I, Barcelona, 1965), FERNANDEZ VIVANCOS, La sucesión mortis causa en materia de arrendamientos, RGD 1951, p.582, NART, Ex-arrendamientos, ADC 1951, p.939, FERRANDIS, Sucesión en arrendamientos, ADC 1954, p.424 nota 46. En el segundo sentido, CONDOMINES, Arrendamientos de inmuebles urbanos, Madrid, s.f., p.132 y CASTAN/CALVILLO, Tratado práctico de Arrendamientos Urbanos, II, Madrid, 1956, p.945-946, CRESPO (Arrendamientos Urbanos,II, Valladolid, 1997, p.312-315). También citarse a FERNANDEZ HIERRO, el cual, aún sin abordar expresamente el tema, afirma que "la ley no indica quien es el heredero, debiendo estar a las normas generales de derecho civil..."(Ley de Arrendamientos Urbanos, Granada, 1997, p.187). Esta unanimidad en sede de disponibilidad testamentaria se rompe a la hora de analizar la naturaleza de la sucesión de los arrendamientos de local. Así, mientras el sector mayoritario de la doctrina se inclina por considerarla como un supuesto de sucesión excepcional no asimilable a la sucesión mortis causa ordinaria, otro sector, por el contrario, piensa que sí cabe tal asimilación. Aunque el tema excede de los objetivos de este comentario, conviene, no obstante notar que no resulta excesivamente congruente compaginar la disponibilidad testamentaria del arrendamiento de local con la consideración de la sucesión de tales arrendamientos como un caso de sucesión excepcional. En sede de sucesión arrendaticia, el factor que muy probablemente desencadena su consideración como sucesión excepcional es la existencia de un orden legal de sucesión que impide la disponibilidad testamentaria. Tal orden está presente en la sucesión de los arrendamientos de vivienda y, precisamente por ello, puede haber una base razonable en favor de la idea de una sucesión excepcional de tales arrendamientos. Pero en la sucesión de los arts.60 del texto refundido y 33 LAU 94 ese orden está ausente, por lo que resulta bastante dudoso aceptar aquí esa idea. Por la consideración de la sucesión de estos preceptos como sucesión no excepcional se pronuncian PERE RALUY/RODRIGUEZ AGUILERA(op.cit., p.208), LOZANO ROMERAL/FUENTES BARDAJI (Todo sobre la nueva LAU, Barcelona, 1994, p.213), BERCOVITZ, R.( Comentarios LAU, 2ªed., dir. por él mismo, Pamplona, 1997, p.696-698) y PEREZ DE VARGAS (El nuevo contrato de arrendamiento urbano, Madrid, 1995, p.193). La jurisprudencia reitera con frecuencia la tesis de la transmisión de los arrendamientos de locales como institución diferente de la sucesión mortis causa ordinaria. Por fortuna, la mayor parte de las veces sólo lo hace a título de obiter; en tal sentido, aparte de la anteriormente transcrita sentencia de 23 febrero 1971, las SSTS de de 29 abril 1960(1698), 11 mayo 1962(2242), 19 junio 1962(3011), 26 noviembre 1963(4693), 2 junio1965(3433), 16 febrero 1967(731), 6 mayo 1968(3478), 5 junio 1973(2456), 4 junio 1974(2618). La sentencia objeto de este estudio, junto a la ya mencionada de 5 de marzo de 1971 son, si nuestras investigaciones son correctas, dos de los cuatro casos donde la citada tesis de la transmisión sui generis es usada como argumento unido al fallo. Los otros vienen representados por las SSTS de 15 enero 1949(88; que niega que los sucesores tengan derecho de traspaso) y de 28 octubre 1966(4769; que excluye la sucesión del arrendatario cuando éste tenía el local subarrendado, concluyéndose, consecutivamente, que la muerte de dicho arrendatario extingue el contrato y, con ello, también el subarrendamiento). Frente a todas estas SSTS se alza la de 26 de junio de 1963(3495) que afirma expresamente que el mismo se transmite "por título de herencia". 7 La libre disponibilidad de la empresa por sucesión mortis causa está fuera de toda duda y no es objeto de discusión. El principal problema que dicha sucesión suscita es su compatibilización con el sistema de legítimas en caso de pluralidad de herederos, de tal modo que el mismo no conlleve la disgregación del patrimonio empresarial(v., BROSETA PONT, Manual de Derecho Mercantil, 8ª, ed., Madrid, 1990, p.104, GARRIGUES, Curso de Derecho Mercantil, I, 7ªed., Madrid, 1982, p.198-199, SANCHEZ CALERO, Instituciones de Derecho Mercantil, 12ªed., Madrid, 1987, p.117). Dicho todo ésto, queda por resolver qué causas han llevado al legislador de 1994 a establecer un orden de sucesión imperativo para los contratos anteriores al decreto Boyer en la ya mencionada disp.trans.3ª. Y estas causas no son otras que la de tratar de reequilibrar en alguna medida la posición jurídica del arrendador en un régimen de prórroga obligatoria indefinida. Desde el punto de vista del arrendatario titular de la actividad desarrrollada en local arrendado, las desventajas de este sistema son evidentes ya que, aunque puede designar libremente sucesor en dicha actividad a la persona que considere más idónea, ha de someterse, en cambio, al orden sucesorio establecido por la disp.trans.3ª para el arrendamiento del local donde la actividad tiene su sede. Como consecuencia de ello, es posible que el sucesor en el contrato de arrendamiento del local(que sólo puede ser el cónyuge o un descendiente) sea una persona distinta del sucesor en el negocio, con lo que, a menos que el propio causante prevea esta situación y la corrija, se va a plantear una situación de claro desequilibrio entre las posiciones de uno y otro sucesor que, a la postre, puede perjudicar al negocio. Efectivamente, el sucesor en el negocio recibe por sucesión mortis causa dicho negocio, pero, además, el puro disfrute del arrendamiento del local donde el mismo tiene su sede. En cambio, en sucesor en el arrendamiento recibe más bien un puro gravamen, ya que está obligado a tolerar el uso del local por el sucesor del negocio. En esta situación, la buena marcha de dicho negocio está condicionada a las previsiones del causante, estableciendo las adecuadas compensaciones para el sucesor en el arrendamiento. Nótese que, para evitar estos problemas, el causante podría atribuir el negocio a la persona llamada por Ley a la sucesión en el arrendamiento; pero se trataría de una decisión forzada, ya que es evidente que dicha persona podría no contar con la confianza del causante para la llevanza de tal negocio, a pesar de ser un familiar muy estrechamente vinculado a él(como lo es el cónyuge o un descendiente). Desde el punto de vista del arrendador, todas estas circunstancias coercitivas de la supervivencia del negocio y, por tanto, del arrendamiento, son para él ventajas, ya que amplían sus posibilidades de liberarse de un contrato sometido a prórroga obligatoria indefinida. De hecho, la propia disp.trans.3ª limita la duración de dicha prórroga cuando suceden los descendientes, ya sea en primera o en segunda sucesión(a veinte años desde la LAU 94). 8 "Considerando: Que de las propias manifestaciones del recurrido, al contestar la demanda, y asimismo de las pruebas practicadas, se infiere que fue sólo el señor A.quien heredó, por disposición testamentaria de doña Carmen. R.S., el negocio que la misma tenía en el local litigioso, y quien única y exclusivamente lo explota; por lo que procede absolver al otro demandado, señor L.M., y condenar a aquél en los términos interesados en la demanda"(cdo.último). 9 Esta sentencia contiene, no obstante, incongruencias. Así, recogiendo el criterio de la Audiencia, se insiste en que la única arrendataria es la viuda: ",...ninguna de estas constancias documentales sirven por sí solas, ni en su conjunto, para contradecir la afirmación del Tribunal 'a quo', que sirve de fundamento a su fallo, de que la viuda del referido arrendatario es la actual titular de la locación, y la que ha sido oída y notificada en el expediente de ruina, como única arrendataria del inmueble afectado por tal acuerdo municipal"(cdo.1º); "...; todo lo cual obliga a admitir que no existía a los efectos de titularidad del arrendamiento que se debate otra arrendataria que la viuda del que lo tenía concertado..."(cdo.3º). Sin embargo, entre estos dos fragmentos también se dice, de manera contradictoria, que el arrendamiento se transmitió a la comunidad hereditaria y que la viuda intervino "representando a todos los herederos interesados en el negocio..., y al titularse arrendataria, lo (hizo) en nombre de los interesados o por tenerlo así convenido"(cdo.3º). 10 "Considerando: Que todo el interés del recurso se centra en la valoración de las vicisitudes sufridas por el contrato de arrendamiento desde la muerte del titular arrendatario, y a este efecto se ha de partir del hecho cierto que en las operaciones particionales, ateniéndose a disposición testamentaria, se adjudicó a la viuda el usufructo de la totalidad de los bienes del causante y al fallecimiento de ésta, mientras estuviera al frente del negocio, sin traspasarlo, lo usufructuaría su hijo Pedro, y a los hijos legítimos se adjudica la nuda propiedad, consolidándose en ellos el pleno dominio al fallecimiento del segundo usufructuario o al hacerse el traspaso de local,..."(cdo.1º; cursiva nuestra). 11 "Considerando: Que a la vista de los anteriores hechos, que como se ha dicho han quedado firmes en casación, se hace preciso estimar que el demandado, con la aportación del testamento, acreditó suficientemente en el proceso su cualidad de heredero de la arrendataria del local litigioso a efectos del art.60 de la Ley especial,...sin que se le pueda clasificar de simple legatario conforme a los arts.660 y 768 y concordantes de la Ley vigente civil sustantiva,..."(cdo.2º). 12 Otras SSTS afirman asimismo la eficacia de la disposición testamentaria que adjudica el negocio a un determinado sucesor, si bien sólo a título de obiter. Así, según la sentencia de 21 de abril 1962(2061) "por el hecho de la muerte del arrendatario de local le sustituirá en todos sus derechos y obligaciones, bien al individual a quien se adjudique o la comunidad,..."(cdo.2º); y según la de 5 de marzo 1966(1087) "hasta tanto no exista una declaración de voluntad del causante, o una judicial en defecto de la anterior, con la consiguiente adjudicación de la propiedad del negocio instalado en el local arrendado, los que sean herederos, sucederán en comunidad proindiviso en el disfrute del derecho de arrendamiento,..."(cdo.2º).
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