Comentarios a la ley 1/2013, 14 mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

Autor: José Manuel Silvosa Tallón Secretario Judicial del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Negreira (La Coruña) y Profesor de la Escuela de Práctica Jurídica. Universidad de Santiago de Compostela.

I. Introducción.

La Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, es el resultado de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Primera), de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto por el que se resolvió la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.^o 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados por los consumidores, al amparo de lo dispuesto en el artículo 267 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea.

La misma se compone de cuatro capítulos, el primero de ellos prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, que la propia ley la califica de excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos.

El capítulo segundo introduce mejoras en el mercado hipotecario a través de la modificación de diversas leyes del sistema hipotecario y financiero, destacando para el supuesto de las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, la limitación de los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en el supuesto de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés.

El capítulo tercero, recoge diferentes modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de forma adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución.

Finalmente el capítulo cuarto modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas.

II. la suspensión de los lanzamientos.

La nueva norma mantiene en lo esencial lo regulado por el Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre, de Medidas Urgentes para reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, así en el artículo primero, establece la suspensión de los lanzamientos, durante dos años desde la entrada en vigor de esta ley , por tanto hasta el 15 de mayo de 2015, cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta la vivienda habitual, lo que supone que no se suspenden las ejecuciones hipotecarias, solamente el acto procesal del lanzamiento, pero solo para los colectivos especialmente vulnerables.

Los requisitos para la suspensión de los lanzamientos son

1. Que la finca adjudicada sea la vivienda habitual.

2. Que el adjudicatario de la misma sea acreedor, o persona que actúe por su cuenta.

3. Que la unidad familiar del deudor se encuentra en situación de especial vulnerabilidad, y se encuentran en esa situación si reúnan los requisitos legalmente previstos.

La ley define como unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y considera como colectivos especialmente vulnerables, las siguientes unidades familiares:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.

Pero no todas las unidades familiares anteriores pueden beneficiarse de la suspensión, además debe concurrir en ellos las siguientes circunstancias económicas:

1. Que el crédito o préstamo garantizado con hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

2. En cuanto a los ingresos, que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples( fijado para el año 2013 en 7455,14 euros anuales) con carácter general habiendo dos excepciones:

a) Si se trata de unidades familiares con miembros discapacitados o en situación de dependencia o enfermedad grave dicho límite se eleva cuatro veces el IPREM.

b)Si el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral. Se eleva a 5 veces el IRPEM.

3) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, entendiéndose por tal cuando la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.( artículo 1-4 ).

4) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar (la anterior regulación la fijaba en 60%).

La ley exige que estas circunstancias se acrediten, mediante la presentación en el Juzgado de los siguientes documentos:

a) Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:

1.º Certificado de rentas y, en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.

2.º Últimas tres nóminas percibidas.

3.º Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

4.º Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.

5.º En caso de trabajador por cuenta propia se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida

b) Número de personas que habitan la vivienda:

1.º Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

2.º Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

c) Titularidad de los bienes:

1.º Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

2.º Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

d) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de esta Ley.

El procedimiento, es sencillo se instara de oficio a instancia de parte por medio de escrito o comparecencia, opino que no hace falta para este trámite abogado ni procurador, pues sería gravar al ejecutado con unos gastos innecesarios. La resolución de incoación se acordará antes del lanzamiento y en el momento que el ejecutante solicita el lanzamiento, previo a señalar dicho acto procesal, se requerirá al ejecutado para que manifiesta si se encuentra en la situación descrita por la ley y que lo acredite. La resolución una vez acreditada será por medio de decreto por aplicación del artículo 19.4 de la LEC .

III. Modificación del mercado hipotecario.

La ley en el capitulo segundo procede a modificar tres leyes para mejora el mercado hipotecario.

1. Modificación de la Ley Hipotecaria.

La primera modificación es añadir un apartado 3 al artículo 21, en el cual establece que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. La norma fija la presunción de vivienda habitual cuando en el momento de la ejecución judicial del inmueble si así se hubiera hecho constar en la escritura, salvo prueba en contrario.

La norma también modifica el artículo 114 de la LH, añadiendo también un nuevo párrafo el tercero dedicado al intereses demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma, fijando el tope legal de tres veces superior al interés legal del dinero, el que supere dicho tope será un interés abusivo. Asimismo la norma introduce la regla de que los intereses de demora solo se devengarán sobre el principal pendiente de pago, así como la prohibición de que, con carácter general, puedan ser capitalizados, salvo en el supuesto especial del nuevo art. 579.2 a) LEC .

La tercera novedad es la posibilidad de ejecutar la venta extrajudicial del bien hipotecado pero con el requisito que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada, artículo 129 LH.

La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:

a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

b) La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.

c) La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114.

En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

d) La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

e) En el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación.

f) Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento de deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos.

En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.

La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de Ley de Enjuiciamiento Civil.

Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la ejecución, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.

g) Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.

h) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. Modificación en la ley 2/1981

En segundo lugar la modificación de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, endureciendo la norma los requisitos de la sociedad de tasación, reforzando las garantías de independencia de las mismas con las entidades de crédito a través de diversas medidas como son :

1. Aprobación de reglamentos que contengan requisitos de homologación previa, debiendo estas sociedad tener mecanismos adecuados para favorecer la independencia de la actividad de tasación, cuando sus ingresos supere el 10% de su elación de negocio con una entidad de crédito o con el conjunto de entidades de crédito de un mismo grupo.

2. Establece los mecanismos adecuados para favorecer la independencia de la actividad de tasación, que consistirán al menos en un reglamento interno de conducta que establezca las incompatibilidades de sus directivos y administradores y los demás aspectos que resulten más adecuados para la entidad, atendiendo a su tamaño, tipo de negocio, y demás características.

3. El Banco de España verificará dichos mecanismos y podrá establecer los requisitos mínimos que deban cumplir con carácter general y requerir a las entidades, de manera razonada, para que adopte las medidas adicionales que resulten necesarias para preservar su independencia profesional.

4. Las entidades de crédito que hayan emitido y tengan en circulación títulos hipotecarios y cuenten con servicios propios de tasación deberán constituir una comisión técnica que verificará el cumplimiento de los requisitos de independencia mencionados en el apartado anterior. Dicha comisión elaborará un informe anual, que deberá remitir al consejo de administración u órgano equivalente de la entidad, sobre el grado de cumplimiento de las citadas exigencias. E igualmente será remitido al Banco de España.

5. Las sociedades de tasación deberán someterse a auditoría de cuentas, ajustando el ejercicio económico al año natural. La revisión y verificación de sus documentos contables se realizará de acuerdo con lo previsto en las normas reguladoras de la auditoría de cuentas.

6. Se establece el procedimiento sancionador, y destaca fundamentalmente la obligación de aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación. El incumplimiento de esta obligación se entenderá en todo caso como infracción grave o muy grave de la entidad de crédito en los términos legalmente previstos.

IV Modificaciones en la ley de Enjuiciamiento Civil.

En el capítulo III la norma modifica artículos de la LEC, con el objetivo de mejorar el procedimiento de ejecución y adaptarlo a los principios inspiradores de la presente ley.

1. Tratamiento de las cláusulas abusivas en la LEC

En primer lugar añade un párrafo al apartado 1 del artículo 552, mediante el cual el tribunal se aprecia de oficio alguna de estas clausulas en el titulo ejecutivo no judiciales ni arbitrales, antes del despacho de ejecución, deberá dar audiencia por cinco días a la parte ejecutante, toda vez que aun no ha sido llamado a la ejecución el ejecutado y una vez verificado dicho plazo resolverá sobre la nulidad de la clausula abusiva y su no aplicación, no obstante la ley al modificar el citado artículo que se encuentra en la denegación del despacho de ejecución, podrá denegar la ejecución sin más, elevando los gastos al tener que volver a presentar el ejecutante otra demanda de ejecución con el pago de dos tasas judiciales.

En segundo lugar la ley ubica el tratamiento de las cláusulas abusivas como nuevo motivo de oposición del artículo 557 y por consiguiente ubica en el artículo 561 dentro del contenido del auto resolviendo la ejecución un nuevo apartado, en el cual debe como no podía ser de otra manera el juez en dicho auto, resolver sobre el carácter abusivo de una o varias cláusulas, y determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas.

2. Limitación en materia de costas

Otra de las novedades importantes, es la reducción de las costas al 5 por cien de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva que se aplicara en ejecución de vivienda habitual.

3. Imputación de pagos

El artículo 654 en la modificación llevada a cabo por esta ley ha regulado para el supuesto de que en la ejecución resultase insuficiente para saldar las cantidades por la que se despacho ejecución, es decir principal reclamado, intereses y costas, fija una regla legal de imputación de pagos, estableciendo que el precio del remate se imputará, por este orden, al pago de los intereses remuneratorios, del principal, de los intereses moratorios y finalmente las costas. Estableciendo la obligación al tribunal de expedir certificación acreditativa del precio del remate, y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas

4. La continuación de la ejecución Hipotecaria en ordinaria

La redacción primitiva de la LEC, establecía que cuando el producto de la subasta de bienes hipotecados o pignorados fuera insuficiente para cubrir el crédito el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias de la ejecución, pero dicho precepto fue modificado por la Ley 37/11 de 10 de octubre), que establece que por la cantidad pendiente de pago de la ejecución hipotecaria deberá presentarse demanda de ejecución.

La nueva ley lo vuelve a modificar al establecer en su apartado primero que cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución. No obstante la ejecución no se suspende pero estará sujeta a las siguientes especialidades :

1. El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. ( condonación del 35% de la cantidad pendiente)

2. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación. (condonación del 20% de la cantidad pendiente)

3. En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante. Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente.( la participación del deudora en la plusvalía del 50)

Como garantía de estas especialidades , establece la obligación al Secretario Judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.

5. Medidas para facilitar las subastas judiciales.

La norma modifica diversos aspectos de los requisitos para participar en la subasta, celebración y posterior adjudicación, encaminados a fomentar la participación de licitadores en dichas subastas

1. Requisitos para participar

Las novedades consisten, en rebajar la consignación previa a los licitadores del 20% del valor de tasación al 5%, modificando en la sección de subasta de bienes muebles el artículo 647.1, no obstante no modifica el artículo 669 para bienes inmuebles, quedando el interrogante si se mantiene el 20%. Situación que fue aclarada por la disposición final tercera del R.D.-ley 7/2013, de 28 de junio, de medidas urgentes de naturaleza tributaria, presupuestaria y de fomento de la investigación, el desarrollo y la innovación que modifico el citado artículo estableciendo el 5%.

2. Contenido del anuncio de la subasta

La modificación del artículo 668 de la LEC, al establecer como medio de publicidad de la subasta, el portal de subastas judiciales y electrónicas existentes y dependiente del Ministerio de Justicia, que deberá constar en el edicto, su publicación del anuncio, en dicho portal y a la posibilidad de consulta más detallada de los datos, haciendo constarla identificación de la finca, que se efectuará en forma concisa e incluyendo los datos registrales y la referencia catastral si la tuviera, la situación posesoria si le consta al juzgado.

3. La Aprobación del remate

La ampliación del plazo, en el supuesto que la postura fuera igual o superior al 70% del precio de remante , de 20 días a 40 días, para que el mejor postor consigne la diferencia entre la consignación previa para tomar parte en la subasta y el precio del remate final ( artículo 670 apartado 1).

Asimismo se ha sido modificado el artículo 671 de la LEC, en el supuesto de subasta sin ningún postor, para el supuesto de vivienda habitual del deudor la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien, aplicándose la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3. En el supuesto que no se trate de vivienda habitual del deudor el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

5. La Ejecución Hipotecaria.

La norma objeto de estudio ha procedido también a modificar el capitulo V, del título IV, del libro III de la LEC, dedicado a las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados.

a) Tipo en la subasta

La modificación del artículo 682 de la LEC, estableciendo que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

b) Incentivación de la participación de terceros en la subasta

El articulo 691 al establece que en el plazo que transcurre desde el anuncio de la subasta hasta su celebración, cualquier interesados podrá solicitar al Tribunal la inspección del inmuebles, quien lo comunicara a quien estuviera en posesión y solicitar su consentimiento para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien hipotecado. La norma establece la posibilidad de aplicar una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2% del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado cuando el poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos del tribunal, dicha reducción se efectuara con audiencia del ejecutante por un plazo no superior a cinco días y decidirá el tribunal atendiendo a las circunstancias.

3) El vencimiento anticipado y rehabilitación de la hipoteca artículo 693 de la LEC

En la ejecución hipotecaria se introduce en el artículo 693 de la LEC, dos novedades. La primera de ellas es la ampliación del número de cuotas de impagada, pasando de un plazo a tres plazos de cuotas impagadas de la hipoteca para el ejercicio de la cláusula de vencimiento anticipado de la deuda.

La segunda novedad, para el supuesto de vivienda habitual es la reducción del plazo de cinco años a tres para que pueda llevarse a cabo una segunda liberación de la vivienda hipotecada mediante el pago de la cantidad adeudada hasta el día de la celebración de la subasta. La cuestión más problemática en la práctica forense que hacía casi inviable esta posibilidad que era la tasación de las costas, con la modificación del artículo 575 al límite máximo del 5%.

4 La oposición a la ejecución.

Al igual que en la ejecución de titulo no judicial se admite como causa de oposición el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. Y por consiguiente en el auto que resuelve la oposición el Tribunal de estimar esta causa se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.