Acoso Inmobiliario

JOSE MANUEL BARRANCO GAMEZ

Abogado.

Licenciado en Derecho.

Licenciado en Criminología.

Técnico Superior en PRL de las tres Especialidades.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 18/2/2105, recoge los elementos que integran el delito de acoso moral, ya en general, ya en el ámbito inmobiliario, en particular, comprendiendo todos los actos que tuvieran como finalidad un hostigamiento permanente con la finalidad de alterar la tranquilidad vital y que se produzca el abandono de la vivienda o local alquilado. Si además del atentado a la integridad moral, se produjere lesión o daño a la vida, integridad física, salud, libertad o bienes de la víctima o de un tercero, se castigaran los hechos separadamente, con la pena que les correspondan por los delitos o faltas cometidos, excepto cuando aquel ya se halle especialmente castigado por la ley.

Mobbing inmobiliario (blockbusting): Es una corrupción fonética surgida de la pronunciación americana de dos términos ingleses to burst (estallar) y block (bloque). La traducción literal del término sería “revientacasas”.

Para Rodríguez Ramos¹ “Esta novedad legislativa supone un ejemplo más de la improvisación del prelegislador —Gobierno— a la hora de promover reformas penales, con una frecuencia de casi dos por año —veinticuatro en total— desde la entrada en vigor del vigente CP 1995 (LA LEY 3996/1995), improvisación que toma como base la versión de la «realidad criminológica» que aportan los medios de comunicación y se impulsa siguiendo una «política criminal» dirigida a esos mismos medios, buscando más una «imagen» de eficacia que una solución real de los problemas sociales, que solo como ultima ratio puede corresponder a la Ley penal.”

El acoso inmobiliario consiste en acciones basadas en el acoso y abuso para forzar que alguien se vaya de su casa, independientemente de que ésta sea propia o arrendada. Los medios para esto son múltiples, desde inducir la entrada de okupas en el edificio o de vecinos perturbadores, a la negativa del arrendador de cobrar la renta, pasando por la falta de higiene y de mantenimiento de la vivienda o del edificio, con cortes en los suministros básicos de agua y luz. El objetivo no es otro que desahuciar al arrendatario bajo una falsa apariencia de legalidad, convencerle para que él mismo abandone la vivienda o minar su paciencia e integridad moral para que se vaya.

“Este término se hace servir para identificar situaciones en que una persona o un grupo de personas ejercen un conjunto de comportamientos caracterizados por una violencia psicológica, aplicada de forma sistemática durante un tiempo sobre otra persona con la cual mantiene un vínculo contractual a través de un arrendamiento urbano " Definición de José-Ramón Jiménez González (RTS, nº 175, Septiembre 2004)

Una de las formas se llama “panic peddling”, venta puerta a puerta por pánico, también se puede traducir por tráfico de pánico o creación de pánico, este sistema se inicio en EEUU, consistía en hacer creer a los propietarios de los inmuebles que personas de minorías marginales iban a comprar viviendas vecinas, de este modo los propietarios vendían sus casas muy baratas para marcharse a otro lugar.

En España se han realizado sistemas de panic peddling en algunas ocasiones, el propietario ha introducido a okupas o miembros de minorías étnicas en el edifico para amedrentar a los inquilinos y que decidan irse ante los problemas que les causan estos vecinos.

Los vecinos-víctimas se sienten indefensos ante el acoso inmobiliario, por varias razones, porque es difícil de probar, porque los inquilinos o propietarios de las viviendas suelen ser personas mayores, o de bajo nivel cultural o con pocos recursos para actuar legalmente contra el acosador.

La Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio, que modifica el Código Penal recoge en la Exposición de Motivos, en su número XI: “Igualmente, al hilo de la proliferación, durante la última década, de conductas acosadoras en la esfera de la vivienda, se sanciona también el acoso inmobiliario. Con ello se pretende tutelar el derecho al disfrute de la vivienda por parte de propietarios o inquilinos frente a los ataques dirigidos a obligar a unos u otros a abandonarla para así alcanzar, en la mayoría de los casos, objetivos especuladores. Distintos pronunciamientos judiciales habían venido poniendo de manifiesto las dificultades que para la represión de estas conductas se derivaba de la ausencia hasta el momento de una específica regulación penal del fenómeno.”

El nuevo tipo penal aparece recogido en el último párrafo del Art. 173.1 del C.P. “Se impondrá también la misma pena (prisión de seis meses a dos años) al que de forma reiterada lleve a cabo actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda”.

Par un importante sector doctrinal, este nuevo tipo penal no era necesario, en este sentido Esther Pomares Cintas, (Comentarios a la Reforma Penal de 2010, Epígrafe 22. Tipos penales específicos de acoso inmobiliario), “… introducir un tipo específico agravado de coacciones no añade ni resuelve nada: el tipo agravado requiere la presencia de los elementos del tipo básico de coacciones, y por tanto, la gravedad asociada al delito de coacciones, elementos que no han sido afectados por la reforma: del requisito de la gravedad seguirá dependiendo la aplicación del delito o de la falta de coacciones (620.2º CP). Además, resulta desproporcionado construir un tipo cualificado de coacciones con la misma pena prevista para la agravación basada en impedir el ejercicio de un derecho fundamental. El derecho a disfrutar de una vivienda digna no lo es (art. 47 CE), aunque pueda conectarse con el derecho a la intimidad y otros derechos fundamentales, en cuyo caso, si fuera así, también sería superfluo el tipo introducido.”

En este mismo sentido, de la innecesaridad del nuevo tipo penal, se manifiesta Luis Rodríguez Ramos, (El blockbusting. Una excrecencia legislativa más), para este autor el blockbusting, tenía antes de la reforma la siguiente protección penal:

1.ª La amenaza condicional, de un mal constitutivo o no de delito, con cumplimiento o no de la condición (arts. 169 y 171, con penas desde tres a veinticuatro meses de multa, o prisión desde tres meses hasta cinco años, si fuere delito, y art. 620, multa de diez a veinte días, si fuera falta).

2.ª La coacción genérica, como delito (art. 172.1, párrafo primero, con penas alternativas de multa de doce a veinticuatro meses o de prisión de seis meses a tres años) o como falta (art. 620, con pena de diez a veinte días); esta protección sigue vigente aunque cualificada en su versión delictiva. Y, como posible derivada, de difícil aplicación por la levedad de su pena multa, la realización arbitraria del propio derecho (art. 455).

3.ª El trato degradante, menoscabando gravemente la su integridad moral (art. 173.1, primer párrafo, con pena de prisión de seis meses a dos años). Esta protección penal sigue vigente tras la reforma, aun cuando merezca la misma pena la conducta sin necesidad de que los actos hostiles o humillantes lleguen a constituir trato degradante.

4.ª La usurpación de inmueble, en grado de tentativa o consumación (art. 245).

5.ª La calumnia o la injuria (arts. 205 y ss., las constitutivas de delito, y art. 620.2.º como falta), utilizándolas como instrumento dirigido al desalojo de la vivienda.

Sin embargo, el legislador preocupado porque ciertos comportamientos no tuvieran cabida en los tipos penales existentes, y no queriendo que esas acciones permanecieran impunes, creo el nuevo delito de mobbing inmobiliario. Según Natalia Ruiz Villanueva (Resumen Técnico: Acoso inmobiliario, mobbing) Las actuaciones más comunes de acoso inmobiliario pueden agruparse en los siguientes grupos:

1. Fomentar la inseguridad en el Inmueble: acoso personal.

- Permitir ocupas.

- Alquilar a familias o personas conflictivas o marginales, o incluso con el encargo de provocar molestias,

2. Fomentar la insalubridad en la finca: problemas higiénicos.

-Alquilar fincas colindantes a vecinos que no respetan normas de higiene o salud.

- Acumulación de basuras.

- Acumulación de animales.

3. Buscar la inhabitabilidad de la finca: deficiencias en suministros básicos.

- No realizando obras de conservación o reparación.

- Cortando suministros como agua, luz, teléfono, gas, antena de televisión.

- Obras inacabadas en elementos comunes, inutilización de accesos.

4. Ocasionar graves molestias en el uso y disfrute de la finca.

-Vecinos ruidosos, actividades con malos olores o molestas.

Antes de la reforma, tales conductas de mobbing inmobiliario se castigaban como falta de coacciones del Art. 620.2 del C.P, así la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 4/7/2005, en un supuesto en el que la acusada había roto los tubos del suministro de agua del edificio, con el propósito de que no se formalizaran los contratos de arrendamiento nuevos, fue condenada como autora de la referida falta.

Es ya un clásico de este tipo penal, la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, de fecha 25/6/2009, en la que se recoge

Basilio, adquirió el día 30 de marzo del año 2000 el primer piso del edificio, sito en la CALLE nº NUM de Getxo y constituido por una casa solariega destinada a albergar tres viviendas independientes y localizadas en los pisos NUM 8, NUM 1 y NUM 9, así como por un jardín que la rodea de naturaleza común pero vallado y delimitado para uso exclusivo de las respectivas viviendas. Frustrado el nuevo adquirente por los Sres. Rosendo - Julia y Sres. Mariano - Salvadora, propietarios de los pisos NUM 8 y NUM 9 del inmueble, respectivamente, en su intención de adquirir el resto del edificio, pues se negaron a vender sus propias viviendas.

El acusado Sr. Basilio, llegó a un acuerdo con Mario y su esposa Delia, responsables de una familia en situación de indigencia y compuesta por unas 30 personas. Según este acuerdo, mediante el pago de la cantidad de 1 euro mensual, ostensiblemente alejado del precio de alquiler de mercado y que nunca se llegó a cobrar, les cedía la vivienda de su propiedad con la finalidad de que llevaran a efecto actos de hostigamiento sobre los habitantes de las restantes viviendas para lograr el objetivo de que les forzaran a abandonar sus casas, vendiéndoselas a Basilio.

Como resultado de este acuerdo, entre el 25 de julio de 2003 y el 20 de agosto de 2004, los acusados y otras personas no identificadas pero pertenecientes al mencionado grupo familiar, desplegaron una serie de actividades sistemáticas de hostigamiento que atentaban a la dignidad de la persona, humillando a los miembros de las familias propietarias de las viviendas aledañas, figurando el Sr. Basilio como inductor y el resto de los acusados como ejecutores de los siguientes actos hostiles:

1.- El 3 de agosto de 2003, antes de las 19:00 horas, con la intención de obtener un beneficio ilícito, Ismael , acompañado de personas no identificadas pero pertenecientes al grupo que se había comprometido a hostigar a las familias Rosendo y Salvadora forzó la entrada del segundo piso del inmueble y perteneciente a la familia Mariano - Salvadora , en ese momento vacío, pero que ocupan en épocas vacacionales, y una vez al mes aproximadamente, y tras penetrar en el mismo, se hizo con diversas piezas de ajuar y vajilla, y un televisor.

2.- El día 23 de agosto de 2003 Delia, con intención de amedrentar a la familia Rosendo - Julia, que ocupaba el piso bajo del inmueble y en concreto a Julia, amenazó con entrar en el jardín de uso privativo "por las buenas o por las malas".

3.- El día 10 de septiembre de 2003 y en ejecución del plan de acoso referido, los acusados referenciados y otras personas no identificadas pero que pertenecían al grupo dedicado a dificultar la vida de las familias vecinas, mancharon con heces los vehículos Toyota Rav-4 y Audi 100, propiedad de los Sres. Rosendo - Julia .

4.- El día 12 de septiembre de 2003, en los mismos términos, las personas referenciadas hicieron abolladuras y rayones en los mencionados vehículos.

5.- Los días 2 y 9 de octubre de 2003, por la noche, haciendo realidad las amenazas proferidas el día 23 de agosto de 2003, los acusados y otras personas no identificadas pero pertenecientes al grupo, forzando la puerta de entrada al jardín, entraron en el mismo sin la autorización de sus poseedores, Sres. Rosendo - Julia e introdujeron el vehículo NISSAN VANETTE.

6.- El día 26 de noviembre de 2003, los acusados y otras personas no identificadas pero pertenecientes al grupo, causaron filtraciones en el piso de los Sres. Rosendo - Julia, comprobándose además la existencia de un agujero practicado en el suelo y tapado con una esponja, del que manaba abundante agua.

7.- El día 10 de diciembre de 2003, Delia, acompañada de otras personas de identidad desconocida pero pertenecientes al grupo, penetraron en el citado jardín, dependencia exterior pero aneja a la vivienda de los Sres. Rosendo - Julia , rompiendo para ello las vallas de cierre de la propiedad así como las que delimitaban la zona de estancia de los perros del Sr. Rosendo .

8.- Los días 2, 3, 5, 8, 11, 16, 18, y 20 de abril de 2004, los acusados y otras personas no identificadas pero pertenecientes al grupo familiar mencionado, provocaron más filtraciones en el piso de los Sres. Rosendo - Julia , así como arrojaron objetos deteriorados y de deshecho a las dependencias del mismo.

9.- El día 27 de mayo de 2004, los acusados y otras personas no identificadas pero pertenecientes al grupo familiar mencionado, provocaron de nuevo filtraciones de agua en el piso de la familia Rosendo - Julia.

10.- El día 7 de mayo de 2004, los acusados referenciados así como otras personas no identificadas pero pertenecientes al grupo familiar mencionado, ocasionaron daños en el acceso al jardín de la vivienda de la familia Mariano - Salvadora.

11.- Los días 19 y 26 de junio de 2004 los acusados y otras personas no identificadas pero pertenecientes al grupo familiar mencionado, volvieron a ocasionar filtraciones de agua al piso de la familia Rosendo - Julia.

12.- El día 20 de agosto de 2004, día escogido para llevar a cabo el desalojo del grupo familiar que había ocupado el piso de Basilio como medida cautelar frente a los actos de hostigamiento que sus miembros venían desarrollando según lo expuesto, y antes de finalizar el mismo, Delia provocó otra filtración de agua en el piso de la familia Rosendo - Julia.

Que además y durante todo el tiempo en que duró la ocupación de la familia Mario - Delia de la vivienda propiedad del Sr. Basilio en ejecución del plan de hostigamiento psicológico convenido, arrojaron a la terraza y jardín de uso privativo de la familia Rosendo - Julia todo tipo de objetos y residuos, desde un colchón, una televisión, un video o un amplificador que casi impactó al vecino de abajo, hasta pañales usados, latas de comida semi llenas, jeringuillas o ropa sucia, siendo continuos además los ruidos, taconeos y gritos.

Que a consecuencia de estos hechos, Julia y su hijo menor Edelmiro sufrieron trastornos de ansiedad, siéndoles pautados tratamiento medicamentoso de carácter ansiolítico, que el menor no llegó a tomar".

Los acusados fueron condenados por delito contra la integridad moral, del entonces Art. 173 del C.P., y por delito de daños.

Comisión por Omisión.

Según jurisprudencia reiterada de la Sala Segunda del TS (SSTS 320/2005, de 10-3; 37/2006, de 25-1 ; 213/2007, de 15-3 ; y 64/2012 , de 27- 1) para que proceda aplicar la cláusula omisiva del art. 11 del C. Penal, en este caso en relación con el art. 173.1 del mismo texto legal , se requieren los siguientes requisitos:

a) Que se haya producido un resultado, de lesión o de riesgo, propio de un tipo penal descrito en términos activos por la ley.

b) Que se haya omitido una acción que se encuentre en relación de causalidad hipotética con la evitación de dicho resultado, lo que se expresa en el art. 11 del C. Penal exigiendo que la no evitación del resultado "equivalga" a su causación.

c) Que el omitente esté calificado para ser autor del tipo activo que se trate, requisito que adquiere toda su importancia en los tipos delictivos especiales.

d) Que el omitente hubiese estado en condiciones de realizar voluntariamente la acción que habría evitado o dificultado el resultado.

e) Que la omisión suponga la infracción de un deber jurídico de actuar, bien como consecuencia de una específica obligación legal o contractual, bien porque el omitente haya creado una ocasión de riesgo para el bien jurídicamente protegido mediante una acción u omisión precedente.

Se dice en relación con esta cuestión concreta que la comisión por omisión puede ser imputada tanto en el grado de la equivalencia con la autoría -con la autoría material y con la cooperación necesaria- como en el grado de la equivalencia con la complicidad.

Comisión por omisión en grado de autoría existirá cuando pueda formularse un juicio de certeza, o de probabilidad rayana en la certeza, sobre la eficacia que habría tenido la acción omitida para la evitación del resultado. Comisión por omisión en grado de complicidad existirá, por su parte, cuando el mismo juicio asegure que la acción omitida habría dificultado de forma sensible la producción del resultado, lo que equivaldría a decir que la omisión ha facilitado la producción del resultado en una medida que se puede estimar apreciable.

Y en lo que respecta al elemento subjetivo del dolo, se precisa que en el delito de omisión la característica básica del dolo es la falta de decisión de emprender la acción jurídicamente impuesta al omitente. En los delitos de omisión el dolo se debe apreciar pues cuando el omitente, a pesar de tener conocimiento de la situación de hecho que genera el deber de actuar y de su capacidad de realizar la acción, no actúa. En el caso de los delitos de comisión por omisión o delitos impropios de omisión, el conocimiento del omitente se debe referir también a las circunstancias que fundamentan su obligación de impedir la producción del resultado (SSTS 1061/2009, de 26-10; y 358/2010, de 4-3) ".

Tal y como establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 18/2/2015, si no coincidiese la persona del acosador inmobiliario con la del propietario del inmueble, cabria, en su caso, la comisión por omisión, de este último.

De modo que (en los términos exigidos por el art. 11 CP para la comisión por omisión) si resultase evidente que el propietario del inmueble, que tiene el deber jurídico, medios y posibilidades eficaces de evitar la continuación de la situación de acoso, que no hubiera tenido arte ni parte en la situación de acoso inmobiliario, no actuase para evitarlo y ponerle fin, cometería acoso inmobiliaria, en comisión por omisión.

De modo que esa ausencia de acción esperada, en el sentido del término legal, favorece y equivale, en la práctica, a la perpetuación del acoso atentatorio a la integridad moral del inquilino.

Bibliografía:

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- LEYMANN, H.; Mobbing: la persécution au travail. Seuil. Paris 1996.

- LEYMANN, H.; The content and development of mobbing at work. Rev. European Journal of Work and Organitzational Psichology, núm. 2. 1996.

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